قوانین پیش فروش آپارتمان

با افزایش کلاهبرداری‌ها و اختلافات مالی و حقوقی آگاهی از قوانین پیش فروش آپارتمان دیگر یک انتخاب نیست، بلکه ضرورتی اساسی برای خریداران و فروشندگان به شمار می‌رود. در واقع شناخت شرایط و قوانین پیش فروش آپارتمان و مطالعه دقیق مفاد قرارداد پیش از هر اقدامی، کلید امنیت سرمایه‌گذاری در ملک است.
بر اساس آخرین قوانین پیش فروش آپارتمان، فروشنده تنها پس از دریافت پروانه ساخت، صدور شناسنامه فنی برای هر واحد و ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی می‌تواند اقدام به پیش‌فروش کند و خریدار نیز باید مطمئن شود تمامی جزئیات ملک و تاریخ تحویل در قرارداد رسمی قید شده باشد.

در ادامه متن، همه جزئیات قانونی و مراحل لازم برایپیش فروش آپارتمان را به‌طور کامل مرور می‌کنیم.

چرا دانستن قوانین پیش ‌فروش آپارتمان ضروری است؟

معاملات مربوط به واحدهای نیمه‌کاره یا در حال ساخت، با ریسک‌های زیادی همراه هستند. در چنین شرایطی ملک قابل مشاهده و تحویل فوری نیست و همین مسئله احتمال بروز تخلف و کلاهبرداری را افزایش می‌دهد. وقتی قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان نوشته می‌شود، ساختمان یا هنوز ساخته یا تکمیل نشده است. بنابراین تنها با یک قرارداد رسمی، شفاف و دقیق می‌توان از حقوق طرفین محافظت کرد.
اگر قرارداد صرفا به‌صورت شفاهی یا غیررسمی منعقد شود، برداشت‌های مختلف از توافق باعث بروز اختلاف خواهد شد. به همین دلیل همه توافقات باید مکتوب، روشن و دارای امضای طرفین باشند.

۲۵ ماده قانونی از قوانین پیش فروش آپارتمان که باید بدانید

در این بخش تمام مواد قانونی و تبصره‌های مربوط به قوانین قرارداد پیش فروش آپارتمان با شرح کامل آورده شده است.

ماده ۱ – تعریف قرارداد پیش ‌فروش

هر قراردادی که در آن مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی شود و مالکیت واحد پس از احداث به خریدار منتقل گردد، قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

تبصره: سرمایه‌گذاران و مستاجران اراضی دولتی یا موقوفه نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون اقدام به پیش‌فروش کنند.

ماده ۲ – مفاد الزامی قرارداد

در قرارداد باید موارد زیر تصریح شود:

• مشخصات طرفین (حقیقی یا حقوقی)
• پلاک و مشخصات ثبتی ملک
• اوصاف و امکانات واحد (مساحت، تعداد اتاق، طبقه، پارکینگ، انباری و …)
• مشخصات فنی و معماری ساختمان (کاربری، مساحت عرصه، تعداد طبقات، نما، مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و …)
• مبلغ و نحوه پرداخت اقساط
• شماره قبوض اقساطی
• زمان تحویل و تنظیم سند رسمی انتقال
• تکلیف خسارت‌ها، تضمین‌ها و بیمه
• تعهدات فروشنده به مراجع قانونی
• معرفی داوران

ماده ۳ – ثبت رسمی قرارداد

تمامی قراردادهای پیش فروش باید در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن به اداره ثبت ارسال شود. قرارداد غیررسمی فاقد اعتبار است.

ماده ۴ – مدارک مورد نیاز

برای اعتبار قرارداد، ارائه مدارک زیر الزامی است:

• سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق احداث بنا
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل هر واحد
• بیمه‌نامه مسئولیت
• تأییدیه مهندس ناظر از پایان عملیات پی
• پاسخ استعلام ثبت اسناد

تبصره: در پروژه‌های بزرگ، پیش فروش تنها پس از ۳۰٪ پیشرفت تعهدات و تأیید مرجع صادرکننده پروانه مجاز است.

در صورتی که پروژه به‌صورت مشارکت در ساخت انجام می‌شود، علاوه بر مدارک مالکیت زمین، باید قرارداد مشارکت و نحوه تقسیم واحدها بین مالک و سازنده نیز به همراه سایر مدارک به دفترخانه ارائه شود
پیش فروش تنها زمانی امکان‌پذیر است که عملیات فوندانسیون به طور کامل اجرا شده باشد و مهندس ناظر گزارش پایان عملیات پی را ارائه کرده باشد. تنظیم قرارداد روی زمین خاکی یا پیش از اجرای فوندانسیون فاقد اعتبار قانونی است.

ماده ۵ – هزینه ‌ها

تنظیم قرارداد در دفاتر رسمی منوط به پرداخت حق‌الثبت و حق‌التحریر است.

ماده ۶ – جریمه تاخیر

اگر فروشنده به‌موقع واحد را تحویل ندهد یا تعهدات را انجام ندهد، باید خسارت بپردازد:

• اجرت‌المثل برای بخش‌های تحویل‌نشده اختصاصی (پارکینگ، انباری و …)
• روزانه نیم درصد بهای روز برای بخش‌های مشاعی تحویل‌نشده
• روزانه یک‌هزارم بهای تعهدات خدمات عمومی انجام‌نشده
• روزانه یک‌هزارم مبلغ قرارداد در صورت تأخیر انتقال سند
• ماده ۷ – تغییر مساحت
• تا ۵٪ اختلاف مساحت: خریدار فقط حق فسخ دارد.
• کمتر از ۹۵٪ توافق‌شده: خریدار حق فسخ یا دریافت خسارت دارد.

ماده ۸ – حق فسخ و خسارت

در صورت تخلف فروشنده، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و خسارت دریافت نماید. در صورت عدم توافق، کارشناس رسمی دادگستری مبلغ را تعیین می‌کند.

ماده ۹ – بیمه مسئولیت

فروشنده باید پروژه را بیمه کند و در برابر هرگونه عیب یا خسارت به خریدار یا اشخاص ثالث مسئول است.

ماده ۱۰ – وام بانکی

در صورت استفاده از تسهیلات بانکی، بانک وجه را مستقیم به فروشنده می‌پردازد و سهم خریدار را به‌عنوان تضمین نگه می‌دارد.

ماده ۱۱ – حداقل پرداخت

خریدار باید حداقل ۱۰٪ مبلغ قرارداد را هنگام تنظیم سند قطعی پرداخت کند.

ماده ۱۲ – توقف اقساط

اگر ساخت‌وساز مطابق قرارداد پیشرفت نکند، خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را تا تأیید مهندس ناظر متوقف کند.

ماده ۱۳ – انتقال سند

با اتمام پروژه و پرداخت اقساط، خریدار مالک رسمی می‌شود. اگر فروشنده همکاری نکند، دفترخانه موظف به انتقال سند است.

ماده ۱۴ – تکمیل ناقص پروژه

اگر کمتر از ۱۰٪ پروژه باقی مانده باشد، خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی‌مانده، سند قدرالسهم بگیرد.

ماده ۱۵ – توقیف مبالغ

تا قبل از انتقال رسمی، اقساط و مبالغ پرداختی خریدار قابل توقیف به نفع فروشنده نیست.

ماده ۱۶ – تاخیر خریدار در پرداخت

در صورت عدم پرداخت اقساط، دفترخانه به خریدار اخطار می‌دهد و اگر ظرف یک ماه پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ دارد.

ماده ۱۷ – انتقال تعهدات فروشنده

واگذاری تعهدات فروشنده به دیگری تنها با رضایت همه خریداران مجاز است.

ماده ۱۸ – انتقال حقوق خریدار

انتقال حقوق خریدار بدون رضایت فروشنده باعث الزام خریدار به پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد شد.

ماده ۱۹ – بی ‌اعتباری قرارداد

پس از انتقال رسمی واحد و انجام تعهدات، قرارداد پیش فروش فاقد اعتبار می‌شود.

ماده ۲۰ – داوری اختلافات

تمام اختلافات ناشی از قرارداد توسط هیأت داوران (یک داور از هر طرف و یک داور مرضی‌الطرفین یا دادگستری) حل‌وفصل می‌شود.

ماده ۲۱ – تبلیغات و آگهی

انتشار آگهی پیش فروش تنها با مجوز رسمی ممکن است. تخلف رسانه‌ها منجر به جریمه نقدی و توقیف خواهد شد.

ماده ۲۲ – شناسنامه فنی مستقل

شهرداری‌ها موظفند هنگام صدور پروانه، شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد صادر کنند.

ماده ۲۳ – جرم بودن پیش فروش غیرقانونی

پیش فروش بدون سند رسمی یا بدون مجوز آگهی جرم است و مجازات حبس یا جریمه نقدی دارد.

ماده ۲۴ – مشاوران املاک

مشاوران املاک تنها می‌توانند طرفین را به دفترخانه معرفی کنند و حق تنظیم قرارداد رسمی ندارند. تخلف منجر به تعلیق یا ابطال پروانه کسب خواهد شد.
هیچ قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر مشاور املاک تنظیم نمی‌شود. این دفاتر صرفا مجاز به تنظیم یک پیش‌نویس یا معرفی‌نامه هستند و قرارداد رسمی باید در دفتر اسناد رسمی منعقد گردد.

ماده ۲۵ – آیین ‌نامه اجرایی

آیین‌نامه اجرایی این قانون سه ماه پس از تصویب تهیه و ابلاغ شده و همچنان لازم‌الاجراست.

قوانین جدید پیش فروش آپارتمان

• بر اساس قوانین جدید پیش فروش آپارتمان، تغییرات زیر اعمال شده است:
• اختلاف متراژ بیش از ۵٪ به خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت می‌دهد.
• بیمه مسئولیت پروژه برای فروشنده الزامی است.
• هرگونه آگهی بدون مجوز، جرم محسوب می‌شود.
• نقش مهندس ناظر در تایید مراحل ساخت پررنگ‌تر شده است.
• این اصلاحات برای شفافیت بیشتر و جلوگیری از کلاهبرداری طراحی شده‌اند.

مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان

برخی از مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان در ادامه ذکر شده‌اند:

مزایا	معایب
قیمت کمتر نسبت به واحد تکمیل‌شده	امکان تأخیر در تحویل
امکان انتخاب طراحی داخلی	مشکلات حقوقی یا بدهی‌های فروشنده به بانک و شهرداری
مشاهده روند ساخت و کیفیت مصالح	فروش یک واحد به چند نفر
پرداخت مرحله‌ای و کاهش فشار مالی	احتمال توقف پروژه در شرایط خاص

به همین دلیل، توجه به قوانین حقوقی پیش فروش آپارتمان و ثبت قرارداد رسمی در دفترخانه امری ضروری است.
مراحل قانونی و نکات کلیدی در پیش فروش

برای اینکه معاملات ملکی مطابق با قوانین خرید آپارتمان پیش فروش انجام شوند، مراحل زیر باید طی شود:

• دریافت پروانه ساخت و صدور شناسنامه فنی برای واحدها
• داشتن شناسه فنی ساختمان برای تمامی واحدهای در حال ساخت الزامی است و بدون این شناسه، هیچ قراردادی قابلیت ثبت در دفترخانه را نخواهد داشت.
• ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی (قولنامه بنگاهی کافی نیست)
• اخذ مجوز رسمی برای آگهی و تبلیغات پیش فروش
• بررسی مدارک مالک یا سازنده و اطمینان از صحت سند
• ذکر کامل مشخصات آپارتمان (موقعیت، طبقه، متراژ، کاربری، پارکینگ، سیستم سرمایش و گرمایش، نوع مصالح و …)
• تعیین زمان دقیق تحویل و ضمانت‌های لازم در قرارداد

نادیده گرفتن هر یک از این موارد می‌تواند معامله را از نظر قانونی بی‌اعتبار کند.

سخن آخر

شناخت دقیق قوانین پیش فروش آپارتمان به خریداران و فروشندگان کمک می‌کند با اطمینان بیشتری وارد معامله شوند. رعایت این مقررات نه‌تنها باعث حفظ سرمایه خریدار می‌شود، بلکه از بروز پرونده‌های قضایی سنگین برای فروشنده جلوگیری خواهد کرد. بنابراین، قبل از امضای هر قراردادی باید از انطباق کامل آن با شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان مطمئن شد.

سوالات متداول